| רקע כללי על ענף הנדלן ותיווך דירות בירושלים והסביבה |
|
| שלישי, 04 דצמבר 2007 | |
|
נכתב על ידי ורד שיריזלי דנטס לכל מי שמצוי מעט בנתונים המספרים המסכמים את הביצועים העסקיים של ענף מתווכי דירות בארה"ב ובאירופה ולאחרונה גם במדינות מזרח אירופה בולט מאוד בשיעורו ובעוצמתו ההבדל בין אחוז העסקאות שנעשות באמצעות מתווכי דירות במדינות אלה (50 עד 95 אחוז) לבין האחוז הנמוך שמבוצע על ידי ענף ה תיווך דירות בישראל ו בירושלים (15 עד 23 אחוז) וההפרש הוא מדהים ולכאורה בלתי מוסבר - שהרי - הקונים הם קונים, המוכרים הם מוכרים, והנדל"ן נשאר נדל"ן גם אם הוא באירופה.... האם אצלנו זה שונה? זר שיגיע ל ירושלים ויראה את התזזית שבה נתון ענף ה נדל"ן , יתקשה להאמין שמדובר במדינה ששטחה 21 אלף קמ"ר בלבד. לדוגמה, שנת 2003 הייתה שנת שפל בשל המיתון ולמרות זאת נמכרו כ 88 אלף יחידות נדל"ן . בתקופות אחרות היקף העסקות הממוצע היה 100-120 אלף בשנה; כשליש מהדירות נמכרו על ידי קבלנים וכשני = שלישים על ידי בעלים פרטיים. בסך הכול, נוסף על קבלנים, מעורבים - כ קונים או כ מוכרים - כ 150 אלף בתי אב מדי שנה בעסקות נדל"ן . הנתונים האלה אינם כוללים עסקות של נדל"ן אחרים - חנויות, משרדים או מגרשים לבנייה עצמית. ישראל היא אפוא מדינה של 6 מיליון יזמי נדל"ן המבצעים בחייהם 7-8 עסקאות של קניית דירות ו מכירת דירות . מי הם הרוכשים? עלפי הנתונים של משרד השיכון והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רוב הזוגות הצעירים רוכשים דירה תוך שנתיים-שלוש לאחר נישואיהם; רוב בעלי הדירות מחליפים במשך הזמן את דירותיהם, צעד המכו?נה שיפור הדיור. גם אם כיום אתם זוג צעיר המחפש מתחת לאדמה מקורות מימון לרכישת דירת שיכון קטנה, קיים סיכוי יותר מסביר - אף כי קשה לכם להאמין בכך - שזו רק הדירה הראשונה שתקנו במהלך חייכם. אפשר להניח כי בתוך כמה שנים, כאשר המשפחה תתרחב ומשכורותיכם יגדלו בעקבות קידום במקום העבודה, תבקשו להחליף את הדירה הקטנה והזולה ב דירה גדולה ויקרה יותר. אז למה ההבדל הגדול ? (הדילמה גדולה יותר כשחושבים על כך שאם הביצועים בישראל היו רק (!) חצי מהביצועים בארה"ב הרי שמספר העסקות נדל"ן הנעשות על ידי מתווכי דירות היו בישראל כפולות - כלומר, ההכנסות בישראל של משרדי תיווך דירות ושל הסוכנים היו כפולות !המחזור העסקי היה כפול וכל זאת מבלי שהכלכלה הישראלית השתנתה או השתפרה במשהו !) אז למה זה קורה לנו בישראל ? התנהגות הצרכן הישראלי ויחסו ל סוכן נדל"ן היא תוצאה ישירה של צורתו ודימויו של הענף בישראל, של שנים רבות של חוסר מקצועיות, של חוסר אתיקה ושל דימוי בעייתי של העוסקים בתחום - זו האמת וצריך להכיר בכך, בדרך לפתרון ולשינוי. למעט כמה מאושרים - ליתר דיוק, עשירים - רכישת דירה או בית היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שעושים רוב האנשים בימי חייהם. מחירה של דירה ממוצעת בישראל הוא כ=150 אלף דולר; משפחה ממוצעת משלמת תמורתה כ=130 משכורות נטו, כלומר, כ=11 שנות עבודה, בלי להביא בחשבון את עלות המשכנתה. תהליך רכישה נדל"ן יכול להיות מלחיץ ואפילו טראומטי: מדובר בו על סכומי כסף גדולים; אנשי מכירות ומתווכי דירות מציפים אתכם במונחים שאתם לא מכירים ובחוזים עם אותיות קטנות; עליכם להביא בחשבון משתנים רבים כמו היכן ילמדו הילדים, היכן תערכו קניות וכמה זמן תבלו בנסיעות לעבודה ובחזרה. קיימים גם חששות מרכישה לא מוצלחת. שמעתם סיפורים כאלה בשיחות סלון: זוג שרכש דירת גג נחמדה, וגילה באיחור שמדובר ב מחסן אסור למגורים; אדם ששילם לנוכל, ונותר בלי כספו ובלי הדירה; אלה שרכשו דירה הפונה לשדה סביונים, ושנה לאחר מכן נהפך השדה לאתר בנייה. איך משנים את המצב ? על מנת לשנות את המצב, שינוי מלא ומקיף המהפכה צריכה להתחיל אצלנו ובנו - אצל כל אלה שעוסקים בתחום שמתפרנסים ממנו ושחשוב להם לשפר את ביצועיהם העסקיים ביחד עם שיפור הדימוי העצמי שלהם, ממש כשם שהברוקר ההולנדי, והברוקר האמריקאי, והברוקר הצרפתי עושים יום כל יום לביצור מעמדם העסקי, להגברת מקצועיותם , לשיפור הכנסותיהם. התשובה - פשוטה, הביצוע -- קשה אבל אפשרי. ואפשר להכניסה ל 2 מילים: מקצועיות, ואתיקה. אם נדע לתת ללקוחות ה מוכרים נדל"ן וללקוחות ה קונים נדל"ן את מה שמבחינה מקצועית הם יהיו מעוניינים בו נוכל לקבל את העבודה מהם, אם נדע להתנהג לפי כללי אתיקה מקצועית ראויה ומכובדת נזכה גם לדימוי שיחזק את מקור פרנסתנו. חלק מרוכשי דירות קונים אותן לא לשם מגורים אלא כ השקעה. מדובר ב רכישת דירות שניות או דירות שלישיות, לעתים בהנחה שזו השקעה סולידית ובטוחה., לא תמיד יש יסוד להנחה זו. עם זאת אנשים לא מעטים מבקשים מתוך צורך נפשי לרכוש דירות בשביל הילד כבר כשהוא בן שלוש. ואכן, שיעור הבעלות על דירות בישראל - 72% - גבוה בהשוואה למדינות אחרות. בארצות הברית, לדוגמה, שיעור בעלי ה דירות הוא 64%, בבריטניה 68%, בצרפת 54% וביפאן 60%. בתחילת תהליך הרכישה עליכם לשאול את עצמכם אם כדאי לכם בכלל לרכוש דירות למגורים או דירות להשקעה; או שאולי עדיף לזוג הצעיר לנהוג כמו רבים מהצעירים האמריקנים - לשכור דירה בירושלים, להשכיר דירה בירושלים, או בעיר הגדולה או בית פרטי בפרברים ולחסוך כסף ל רכישת דירה. גם מדינת ישראל מעודדת רכישת דירות. כך, קרוב ל=80% מהעולים שבאו לישראל מחבר המדינות מ=1989 ועד אמצע שנות ה=90 הם בעלי דירות - שיעור גבוה מזה שבקרב הישראלים הוותיקים. הסיבה לכך היא, שבשנים הראשונות שלאחר עלייתם נהנו העולים מהטבות מפליגות ב רכישת דירות ומכוניות. המדיניות המעודדת רכישת דירות חלה לא רק על העולים. בסוף שנות ה=90 נחקק חוק הדיור הציבורי, שאפשר לדיירים שהתגוררו בדמי שכירות בחברות משכנות כמו עמידר ועמיגור לרכוש את ה דירות האלה בהנחות המגיעות עד 90% ממחיריהן. ואולם, החל ב=2002 נקט שר האוצר, בנימין נתניהו, מדיניות שיכולה להשפיע על שוק הדירות. מדובר בעיקר בביטול כמעט מלא של המענקים ל רכישת דירות , בין היתר לעולים ולדיירי הדיור הציבורי. הדבר יכול להגדיל את שיעור שוכרים דירות לעומת שיעור בעלי ה דירות. בעקבות זאת צפוי כי בעלי אמצעים ישקיעו ב קניית דירות להשכרה. בנוסף, צפוי שינוי בביקושים - יותר עסקות ל רכישת דירות באזורים המבוקשים במרכז הארץ לעומת דעיכה של הביקושים באזורים המרוחקים, שהרי המענקים ניתנו בעיקר בפריפריה. ללא המענקים הפער בין מחירי ה דירות בפריפריה ובמרכז יצטמצם. אלה ששקלו לעבור לפריפריה בגלל המענקים יעדיפו את המרכז, ובכך יתרמו לעליית המחירים באזור הזה. ע"פ נתונים פנימיים של רשת התיווך אנגלו סכסון מחירי ה דירות בישראל ירדו בחמש השנים האחרונות ב-16.4% בממוצע; כך מדווח "ידיעות אחרונות". ע"פ הנתונים הצניחה הגדולה ביותר נרשמה בבאר שבע - 23.4% בממוצע, ואילו הקטנה ביותר נרשמה בדרום תל אביב - 5.7% בממוצע בלבד. |
| < קודם | הבא > |
|---|